土地不動産・分譲住宅は三重県(四日市・鈴鹿・桑名)の太平洋建設【土地選びのチェックポイント】

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土地選びのチェックポイント
土地探しイメージ宅を建てようと思った時に皆さんはどのように土地を探しますか?
業者まかせにして値段だけを基準に選んでいませんか?

 また、住宅本体に意識が向きすぎて、もっとも大切な住宅を支える地盤がどうなっているのかという事が置去りにされていませんか?

そこで、初心者向けの簡単な土地選びのポイントを紹介します!
どうぞ 「 成功する土地選び 」 の参考にしてください。
情報収集Q&A【土地選びのチェックポイント 【土地選びのチェックポイント】】
Q1 : 土地探しの前に何を決めておけばいい?
Q2 : 土地探しをしたいけど何処へ行けばいい?
土地の種類Q&A 【土地選びのチェックポイント】
Q3 : 気に入った土地に古家が付いていますが注意点は?
Q4 : 建築条件付き宅地とはどんなもの?
Q5 : 定期借地権付き用地ってなに?
土地の法規制 Q&A 【土地選びのチェックポイント】
Q6  : 土地によって建てられる家の大きさって制限あるのかな?
Q7  : 突然、家の前に大きなビルがたったりしない?
Q8  : 広告などを見ているとセットバック要と見かけますが何?
Q9  : 隣地との境界はどこで見分けるの?
Q10 : 家が建てられない土地があるってほんと?
地盤・土地情報 Q&A 【土地選びのチェックポイント】
Q11 : 盛土してある土地ってだいじょうぶ?
Q12 : 地震などの災害が心配だけどどんな土地を選べばいいの?
その他 Q&A 【土地選びのチェックポイント】
Q13 : 一目見て気に入った土地が見つかりましたがすぐに決めるべきか?
Q14 : 南側接道と北側接道の土地でどちらにしようか悩んでいますが、
      土地単価と日当りの良し悪が違うだけですか?
Q1 : 土地探しの前に何を決めておけばいい?
A1 :  エリア、広さ、大まかな価格、建築条件付の土地であってもいいのか等の希望の条件を整理 しておくと依頼する時に意思が伝わりやすいですよ。
Q2 : 土地探しをしたいけど何処へ行けばいい?
A2 :  土地の情報はインターネットや住宅情報雑誌などでも検索できますが、特に手軽な物としては書店・コンビニなどにおいて無料配布(三重住まい情報など)されている雑誌などもなかなかの情報量ですね。

 もちろん、目当ての土地の周辺の不動産屋を回るのも選択肢の1つです。また、探し回る時間がもったいないという方は、住宅建設の延長でハウスメーカーや工務店の営業マンに相談すれば探してくれますよ。(但し、探してきた営業マンの会社で家を建てるという事になりますが)

【仲介料について】
やっと目当ての土地が見つかりましたがここで一つポイントです。
不動産屋を通して話しを進めた場合、その土地が仲介物件なのか自社所有物件なのかをチェックしましょう。

 仲介物件であった場合、その土地の仲介者である会社に仲介料という事で(土地価格の3%+6万円)の合計に消費税5%をプラスした金額を支払う事になります。 例、1500万の土地を仲介で購入する場合(1500万×3%+6万)+(1500万×3%+6万)×5%=53.55万円という費用が土地代金とは別に掛かる事になります。結構かかりますね。
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Q3 : 気に入った土地に古家が付いていますが注意点は?
A3 :  建替える場合は、当然解体費と処分費がかかる事になります。
今では建設リサイクル法の施行によって、解体材を分別解体して再資源化を行う必要がある為、以前よりも手間がかかり、費用も高くなっています。

 解体費は、一般的には坪2.5万円〜3.5万円が目安ともいわれています。このように解体物がある場合、予定外の費用が発生する事になるので解体も含めた値段で土地の価値を判断しましょう。
Q4 : 建築条件付き宅地とはどんなもの?
A4 :  土地の売主の指定した会社で建築する事が条件になる土地のことです。
交渉しだいで条件をはずしてもらえる事もあるようですが、その場合通常よりも値段が高く付けられる事があるようです。

当社では 
自社開発用地については、すべて建築条件無しとしているので他のハウスメーカーの建物など自分の好みの住宅が建築可能です。
Q5 : 定期借地権付き用地ってなに?
A5 :  土地を買うのでのはなく借地料を払って一定期間(50年など)借りる制度の事。期間限定の土地の利用権のような物であり、子供に財産を残したいという方には向かきませんが、借地である為、土地の固定資産税がかからないというメリットもあります。
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Q6  : 土地によって建てられる家の大きさって制限あるのかな?
A6 :  土地には、建築基準法上それぞれ建ぺい率(土地面積に対する建築面積の割合)と容積率(土地面積に対する延床面積の割合)が設定され制限があります。 たとえば、100m2の土地で建ぺい率60%、容積率150%なら、建てられる家の大きさは、建築面積60m2、延床面積150m2が上限となる。また、その土地がどの用途地域に該当するかによっても建物の規制が制限されます。

ここで一つポイントです。
 住まいの建替え等をする時に、解体前の建物の建築面積が60m2だから、同サイズの物であれば問題なく建設可能と思っていたら、小さいサイズの物しか認められなかったりする場合があります。これは、時間と共に建ぺい率・容積率の法改定が行われている事があるからです。
Q7  : 突然、家の前に大きなビルがたったりしない?
A7 :  土地がどのような用途地域の指定を受けているかチェックしましょう。
低層系の住居専用地域となっていれば、大きなビルが建つ事はありません。また、土地が他の用途地域との境界近くにある場合は、隣接地の用途地域の確認も必要です。

 この用途地域は、数年に一回行政によって区域の見直しが実施され変更される場合もあり、購入時の状態が永久に続く物ではありません。
Q8  : 広告などを見ているとセットバック要と見かけますが何?
A8 :  都市計画区域内の土地では、建築基準法に定める道路に2m以上接していなければ建物が建てられません。そしてこの道路は幅員4m以上必要となります。もし、4m未満である場合セットバックといって道路の両側にて均等に幅を広げる必要があり、既設道路の中心から片側2mまでの部分が道路とみなされます。

 そして、その部分には建物だけではなく、塀や門扉も設置できなくなります。更に、道路の反対側が川の場合、4mに満たない部分はすべてこちら側にセットバックされます。広告でセットバックありとあれば土地の一部に自由に利用できない部分があるとという事になります。一度、道路の巾を確認して見てはどうでしょう。
Q9  : 隣地との境界はどこで見分けるの?
A9 :  隣地との境界には、一般には境界杭が打たれています。そして、不動産の売買契約書において境界点を設置(明示)する事が売主側の義務として記載されています。

 現地確認で境界杭が見当たらなければ、売主か不動産会社に確認してみましょう。また、購入後に境界杭が不明になった場合は、法務局に保管してある地積測量図をもとに復元作業を行う事になります。
Q10 : 家が建てられない土地があるってほんと?
A10 :  用途地域の指定で工業専用地域となっている土地、建築基準法に定める道路に2m以上接していない土地には家を建てる事ができません。また、古家付の宅地を購入したら建替えができなかったという場合もあるので注意してください。
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Q11 : 盛土してある土地ってだいじょうぶ?
A11 :  盛土してできた土地は弱いからという理由のみで避ける方が見えますが、この判断には少し疑問があります。切土でできた土地であってもそこに存在する土質の良し悪しをまず見ないと正解への一歩とはいえないのではないでしょうか。

 悪い地質の地盤を切土してできた宅地であれば、結果はいうまでもありませんね。また逆に、盛土でできた宅地であっても盛土に適した材料を使いつつ入念な機械による転圧や場合によっては、地盤改良材を使いながらの施工がキッチリとされて更に、自然転圧(放置)にしっかりと時間をかけた土地であればほぼ間違いないのではないでしょうか。

 そして、最終的には切土であっても盛土であっても地盤調査を行い住宅を支持するだけの耐力のある地盤であるかを判定して、不適な場合どのような改良工法が適切か検討する事になります。
当社では 
 当社は、不動産屋でもあり建設会社でもある為、大規模開発以外は自社施工にて造成工事を行う事が可能であり、きめ細かな施工でしっかりとした宅地の提供を行なっています。
Q12 : 地震などの災害が心配だけどどんな土地を選べばいいの?
A12 :  活断層上や山際などの地形の変化点で複雑な揺れが生まれると言われており、避ける方が良いかと思います。

 また、軟弱地盤帯に建設する場合は、この地盤は地震の揺れを増幅させる弱点があり、効果的な地盤改良を行うべきです。そして、元が水田であった土地や津波などを初めとする水災害にみまわれやすい低地などもあまりおすすめできません。

 しかし、狭い日本そんな事言っていたら土地なんか見つからないという意見もあるかと思いますので、土地選びを値段だけで決めずにみなさんがその土地のプラス面・マイナス面などを十分理解した上で土地選びを進めて頂けたらと思います。

 ここで一つまめ知識です。その土地に付いている名前から、その土地の履歴が推測できることがあります。例えば、地名に泉・崎・沢など水に関する漢字が使われている場所は、過去の歴史を見ると水害がよく発生する地域であったりします。もちろんすべて該当するわけではありませんが、このように地名には過去からの由来がいくつもあります。面白いですね。
当社では 
活断層上での開発は、行なっておりません。
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Q13 : 一目見て気に入った土地が見つかりましたがすぐに決めるべきか?
A13 :  まずもう一度、周辺の環境を自分の目と足でチェックしてみましょう。
実際の通勤・通学時間帯の現地の様子そして、その土地に曜日・時間帯などを変えて何度も足を運ぶ程度の事は行いましょう。

 そうする事でその土地の周辺環境がガラリと変化する場合がありいろんな状況が見えてくる事があります。更に、周辺住民からの口コミ情報も貴重です。

 但し、購入予定地に家が建設されると日当りが悪くなるなどの理由があり、あまり良く思われないお隣さんなどからの情報は、正確な情報が入らない事も考えらるのでご注意を。
当社では 
お客様には、じっくりと時間をかけて結論を出していただけるように心がけています。
Q14 : 南側接道と北側接道の土地でどちらにしようか悩んでいますが、
      土地単価と日当りの良し悪が違うだけですか?
A14 :  意外に気づいていない方がみえるかもしれませんが実は、土地単価と日当り以外に大きな違いがあります。

 これからお話しする事は、一般的なプランの場合の話しで奇抜なプランの場合はあてはまりませんので・・・。それは、接道の位置によって建られる家の性格が大きく違って来るという事です。

北側道路の場合 説明図南側道路の場合 説明図

 北側に道路のある住宅は、玄関も一般的に北入りで計画します。この時、同じく北側に配置する物としてあまり日当りを重視しない水まわりの物も北側へと配置して計画します。結果的に玄関が北側にある事で各部屋への導線が短く取れる事になりスペースを有効に利用できます。

 また、南側に道路がある住宅は、これの逆となり南玄関となる為に導線が長くなる傾向があり、どちらかというとデザイン優先型といえます。(これは一般的なお話しです。)

 また、プライバシー確保の面から考えると、いつも庭先が人目にさらされて庭先など家の様子が見られている開放的な空間の南側道路と、不特定多数の人に庭先が見えないプライバシー重視型の住宅に分かれ、土地を選択した時点で実は方向がほぼ決まってしまいます。(上図参照)

■北側接道と南側接道宅地の日当たりの違い

 北側の接道は土地単価が安く日当りが悪いと思われがちですが、土地の形状によっては日当りが不良になる事はありません。

日当たりの違い説明図A

上図のAのような関係だと確かに日当りは南側接道のようには、確保できません。

日当たりの違い説明図B

 しかし、B図のように北側の宅地に奥行きがあれば家の中に長時間たくさんの日光を取り込む事ができます。 その分必要な土地面積が広くなりますが、北側宅地は一般に単価が安く設定されている為、南側を購入するより広い敷地を手に入れる事ができます。

日当たりの違い説明図C

 そして、最後にC図のパターンですが、A図北側土地の日当りの悪い土地を土地面積を増やさずに一段高くする事で日当りを確保した合理的なタイプです。

当社では 
いろんなタイプの宅地をご用意しております。どうぞお気軽にお問合せ下さい!
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